부동산 계약을 맺은 뒤 사정이 바뀌면 계약금을 포기하고 취소할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 계약금 해제는 언제든 가능한 것이 아니며, 계약서 내용과 이행 진행 상황을 함께 살펴야 합니다.

계약금 해제의 기본 원칙

별도 약정이 없다면 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 이 경우 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지가 원칙적인 행사 시점입니다. 이행 착수란 잔금 지급이나 소유권 이전처럼 계약상 의무를 실제로 실행하기 시작한 경우를 말합니다. 단순히 계약을 맺고 계약금만 주고받은 상태와는 구별될 수 있습니다.

계약서와 진행 상황을 확인할 점

계약서에 해제 가능 시점이나 위약금이 따로 정해져 있다면 그 약정이 우선 적용될 수 있습니다. 계약금 일부만 지급한 경우에도 해제 시 포기하거나 반환해야 할 금액이 계약서에 어떻게 적혀 있는지 확인해야 합니다. 중도금 지급 등 상대방의 이행 착수가 있었다면 계약금만 포기하거나 두 배로 돌려주는 방식의 해제가 어려울 수 있습니다. 이때는 상대방과 합의해 해제 조건을 정하거나, 계약 위반에 따른 책임을 따져야 합니다. 해제 의사는 문자나 서면처럼 내용을 확인할 수 있는 방법으로 전달하고, 지급·수령 기록도 보관하는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

질문 1. 계약금 일부만 지급했는데도 해제할 수 있나요?

가능 여부는 계약서의 약정과 상대방의 이행 착수 여부에 달려 있습니다. 아직 이행 착수가 없다면 계약금 해제 원칙을 검토할 수 있지만, 포기하거나 반환할 금액은 계약서 내용을 확인해야 합니다.

질문 2. 상대방이 중도금을 받지 않았으면 무조건 해제할 수 있나요?

중도금 수령 여부만으로 단정할 수는 없습니다. 상대방이 다른 방식으로 계약 이행에 착수했는지, 해제 시점을 별도로 약정했는지도 확인해야 합니다.